半年报点评|雅居乐:产业地产助攻发展后劲 债务结构急需调整-亚博登录界面

木工雕刻机 | 2021-02-19
本文摘要:2015年达到低谷的敏捷,在旅游地产、粤港澳大湾区、工业地产的多重正东风下,开了云,听到了明月。

2015年达到低谷的敏捷,在旅游地产、粤港澳大湾区、工业地产的多重正东风下,开了云,听到了明月。很多时候,倒数多年,达不到销售目标的噩梦,可以变成长期的底部反弹。2018年,敏捷制定了自己的1100亿元销售目标。

上半年,敏捷完成465.5亿元,完成率42.32%。截至7月1日,敏捷已完成541.7亿元,完成率49.25%。

完成率不超过一半,难免让人联想到2012年以来,集团经过多年的跑赢大盘的阴影。但敏捷高层解释称,今年敏捷的销量预计为1300万平方米,上半年供应量为550万平方米,占上半年供应量的42%。从整体业务展示来看,上半年符合公司预期。去年上半年,敏捷的销售贡献主要来自常州、广州、海南、南京、南通、云南、中山。

今年,这些城市中的一些城市由于监管和控制的收紧,未能带来仅次于贡献的敏捷,特别是在4月份,海南的全球出租车政策——。虽然上半年敏捷清水湾项目整体贡献超过81.4亿元,但根据韩毅智库《中国典型房企单项目销售金额TOP100》榜单右图,仅在前四个月,清水湾单笔销售业绩就已经超过80.37,也就是说,这也影响了敏捷集团旅游产品的业绩贡献率,为——。今年上半年旅游产品占比15%左右,比去年同期下降3个百分点。

但首次置业和升级产品占比上升至81%,比去年下降2个百分点。另外高端产品占比4%,和去年基本持平。

下半年,华南占比超过37%,华东占比23%,海南和云南占比14%,西部占比7%,中部占比10%,其他地区占比9%。其中,云南雅居乐预计腾冲和版纳下半年将获得30亿元的销售贡献。土地投资同比翻番。

土地成本优势显著。上半年,雅居乐在珠三角、长三角、京津冀、成渝、中原等城市群新增项目30个,包括华南梅州、汕头、云浮;华东的福州、合肥、湖州、嘉兴、连云港、芜湖、徐州;西域汉中;中部的荆州、商丘、许昌,北部的邯郸、晋中,都是新的发展市场。新增土地预计总建筑面积约557万平方米,其中雅居乐应不占股权。

预计总建筑面积约463万平方米,应付土地金额约203亿元人民币。截至2018年6月30日,雅居乐已在华南、华东、华南、华中、海南和云南、东北、华北、香港和海外市场的69个城市和地区共有土地储备,估计总建筑面积为3540万平方米,平均底价为2744元/平方米。其中,粤港澳大湾区土地储备约1081万平方米,占土地储备总量的30.5%。

从投资节奏来看,今年上半年敏捷的投资节奏明显加快,土地投入比去年翻了一番,整体底价也下降了48%。但是在行业内,敏捷的土地成本还是很有优势的。

敏捷的土地储备底价优势很大程度上来自于敏捷所享有的众多“旅游地产”和“工业地产”项目。比如清水湾、腾冲旅游地产项目,每平方米征地成本只有三位数。

亚博登录界面

但是,目前的售价已经超过了五位数。工业地产对敏捷的辅助不仅体现在征地成本上,也将成为未来敏捷最重要的征地渠道。

到目前为止,敏捷已经签署了3个工业城镇的投资协议和15个工业城镇和城市更新项目的框架协议 敏捷副总裁王海洋透露,未来敏捷将通过工业城镇提供3000多亩土地。其他房屋管理和商业部门。

未来非房产和房产的收益平分。从行业来说,敏捷是一个布局较早多元化,收入稳定的房地产企业。目前,其多元化产业涵盖六大板块,包括高雅生活(物业服务)、环保、建筑、房管、教育和商业(今年新增的板块为房管和商业)。

(ps:雅生活长期在独立国家上市,此处仍有描述,而教育建设部门并未披露明确的进度数据,也没有过多总结。)环保业务主要讨论危险废物处理和水处理的核心业务。目前已有33个项目,其中危险废物处置项目28个,生活垃圾处置项目2个,水厂项目3个,其中已投产项目约13个,业务基地在23个城市。

其中,环保业务下所有危险废物项目的最小处置规模约为每年200万吨,安全填埋场的总储存量高达1200万立方米,新扩建的生活垃圾焚烧发电项目的最小处置规模也超过每天1800吨左右。截至6月底,环保集团已签约总投资72亿,实际投资20亿,营业收入2.8亿多,营业利润1.16亿。(ps:边肖不太懂环保,但据集团内部人士透露,敏捷的环保业务明显做得不错,技术水平领先行业。)房管业务是今年敏捷新的业务板块,主要负责管理敏捷的品牌导入和OEM业务。

目标定位是成为以质量为中心的管理服务提供商,只获取业主和客户的产业链资源。在商业模式上,业务是轻资产运营,主要通过品牌投入和管理服务提供收益。区域布局上,扎根三四线城市,战略上占据一二线城市。

目前,房管小组正式成立才几个月,已经有两个建设项目,同时签署了三个框架协议。总价值已经达到100亿元,其中揭阳项目占地16万平方米,预计10月份散户建39万平方米,9月份福建青田项目建39万平方米。商业板块只是对原有业务进行整合和修改,主要涉及购物中心、写字楼、社区业务、长租公寓、文化旅游业务、酒店等六个方面。目前,敏捷的商业集团在中国有多达100个商业项目,覆盖50多个城市,总商业量为300万平方米。

在长期租赁公寓领域,它也创造了自己的品牌雅玉。上半年,敏捷酒店营业收入3.6亿,同比快速增长8.2%。其中,上海雅居乐万豪酒店入住率高达85%,投资物业资产价值57.55亿元。房产投资收益和去年基本持平。

将来,这些房产将由商业部门管理。(边肖突然回忆起许荣茂多年来仍有拆分世茂酒店上市的想法,并没有告诉陈卓林是否有同样的拆分敏捷业务的考虑。)很多转制行业的多元化布局很广,但是对于投资与产量不成正比的企业,敏捷的多元化行业只是围绕房地产进行,所以在规模扩张方面,集团也有自己的项目可以推广和支持。未来,随着敏捷工业地产项目的激增,这些多元化的板块也将被植入到敏捷工业项目中。

此外,敏捷还与法国勒芒、Fone、阿里巴巴云等多达100家国内外工业资源签署了框架协议,并将这些品牌引入到自己的工业项目中。敏捷期望t 报告期内,敏捷营业额242.06亿元,同比下降8.5%;毛利120.18亿元,同比下降44.4%;净利润42.8亿元,同比下降85.6%;整体毛利率和净利润率分别为49.6%和17.7%,分别比去年同期下降12.3个百分点和7.4个百分点;归属于母亲的净利润37.59亿元,同比大幅下降102.2%。

49.6%的毛利率被很多人认为是近年来“史上最烂的敏捷音乐”。这背后,土地成本是基础,而确认平均售价较高、毛利率较高的项目比例有所增加,这是敏捷产品的产出,或者说是其布局能力。报告期内,雅居乐房地产开发的确认销售额为225.52亿元,较2017年同期下降5.7%。经确认,总销售面积182万平方米,同比增长9.2%。

但经确认,平均售价从2017年上半年的10651元/m2下降到2018年上半年的12396元/m2,降幅为16.4%。因此,敏捷预计投资者将慷慨解囊,宣布中期派息50.00港元,派息率为45.2%(去年同期为22.00港元,派息率为40%),并在业绩会议上公开发布集团三年计划——,预计未来三年收入和净利润将保持30%左右的年增长率,从而降低投资者的投资信心。空头债务低于持有者的现金。

债务结构亟待调整。如果有什么指标没有达到“史上最差敏捷”,那就是关于债务的。2018年6月30日,雅居乐享受现金和银行存款总额295.08亿元,同比减少2.47亿元。

2018年6月30日,雅居乐享受贷款总额753.08亿元。其中,银行贷款及其他贷款、高级票据、境内公司债券、资产支持证券分别为550.31亿元、45.80亿元、156.97亿元。在这些贷款总额中,一年内必须偿还的债务总额为298.56亿元,短期债务占贷款总额的39.65%,低于集团目前的现金持有人水平。2018年6月30日,雅居乐未使用贷款金额为64.67亿元,但对于加速投资的雅居乐来说,年内债务风险仍无法释放,更重要的是,集团迫切需要调整长短债结构。

从整体负债率来看,2018年上半年敏捷的资产负债率为73.47%,为近年来最低。净负债率为87.66%,比2017年底低16个百分点,比2017年上半年高36.76个百分点。公司的财务杠杆显著增加。

此外,雅居乐宣布,在总结期内,集团向海外出售了5亿美元的优先可持续资本证券和1亿美元的优先可持续资本证券,并与多家银行签署了为期四年的银团贷款协议,金额为88.34亿港元(增加25亿港元的权利)和2亿美元。美元债务的激增也影响了其上半年的利息支出,利息支出为——美元。报告期内,雅居乐的借款成本为20.98亿元,较2017年同期的15.17亿元减少5.81亿元。增加的主要原因是总结期内平均贷款余额较高。

考虑到外币借款导致的外汇差额,雅居乐的实际贷款利率为6.75%(2017年同期为6.35%)。


本文关键词:亚博网页版登陆,亚博登录界面

本文来源:亚博网页版登陆-www.kechenghotel.com